AfA Immobilien einfach erklärt: So setzt du deine Wohnung von der Steuer ab

Die AfA – Absetzung für Abnutzung – ist das Herzstück des steuerlichen Vorteils bei vermieteten Immobilien. Als Angestellter mit einem Steuersatz von 35–45% bedeutet jede AfA-Mark eine direkte Steuerersparnis vom Finanzamt.

Was ist die AfA?

Das Finanzamt geht davon aus, dass Gebäude mit der Zeit an Wert verlieren – auch wenn das in der Realität oft nicht stimmt. Diese fiktive Wertminderung darfst du jährlich als Werbungskosten abziehen und damit dein zu versteuerndes Einkommen senken.

Das Ergebnis: Du zahlst weniger Einkommensteuer – obwohl kein tatsächlicher Aufwand entstanden ist.

Die AfA-Sätze im Überblick

Altbau (Baujahr vor 1925)

• 2,5% p.a. des Gebäudewertes
• Abschreibungsdauer: 40 Jahre

Neubau und Altbau ab 1925

• 2% p.a. des Gebäudewertes
• Abschreibungsdauer: 50 Jahre

Neubau ab 2023 (degressiv)

• 5% p.a. in den ersten Jahren möglich (nach §7 Abs. 5a EStG)
• Besonders attraktiv für Neubauten

Denkmalgeschützte Gebäude

• 9% p.a. für 8 Jahre, danach 7% für 4 Jahre
• Insgesamt bis zu 100% Abschreibung möglich – ein enormer Steuervorteil

Wie wird die Bemessungsgrundlage berechnet?

Du darfst nur den Gebäudewert abschreiben, nicht den Grundstücksanteil. Das Finanzamt nutzt Richtwerte oder Gutachten für die Aufteilung.

Typische Aufteilung:

• In Ballungsräumen: 20–40% Grundstück, 60–80% Gebäude
• In ländlichen Gebieten: 10–20% Grundstück, 80–90% Gebäude

Rechenbeispiel:

• Kaufpreis: 250.000 €
• Gebäudeanteil (75%): 187.500 €
• AfA-Satz: 2%
• Jährliche AfA: 3.750 €
• Bei 40% Steuersatz: 1.500 € jährliche Steuerersparnis

Über 20 Jahre: 30.000 € gespartes Geld – ohne einen Cent auszugeben.

Weitere absetzbare Werbungskosten

Die AfA ist nur der Anfang. Folgende Kosten sind als Werbungskosten ebenfalls vollständig absetzbar:

Finanzierungskosten

• Darlehenszinsen (komplett abzugsfähig)
• Bereitstellungszinsen
• Bearbeitungsgebühren

Bei 200.000 € Darlehen und 3,5% Zinssatz: 7.000 € abzugsfähige Zinsen pro Jahr = 2.800 € Steuerersparnis bei 40% Steuersatz.

Laufende Betriebskosten (soweit nicht umlegbar)

• Hausverwaltungsgebühren
• Grundsteuer
• Gebäudeversicherung
• Leerstandskosten

Instandhaltung und Reparaturen

• Kleinere Reparaturen: sofort absetzbar
• Größere Renovierungen: verteilbar über mehrere Jahre oder als Herstellungskosten

Weitere Kosten

• Fahrtkosten zur Immobilie (0,30 €/km)
• Steuerberatungskosten (anteilig)
• Telefonkosten (anteilig)
• Insertionskosten bei Mieterwechsel

Das Gesamtpaket: Was du realistisch sparst

Beispielrechnung (200.000 € Immobilie, 40% Steuersatz):

4.560 € Steuerersparnis pro Jahr – das sind 380 € pro Monat, die das Finanzamt für dich übernimmt.

Wichtig: Spekulationssteuer vermeiden

Wenn du die Immobilie nach mehr als 10 Jahren verkaufst, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Vorher anfallende AfA wird dann beim Verkauf zwar angerechnet (Wiedereinziehung), aber über 10 Jahre hast du bereits erheblich Steuern gespart.

Fazit

Die AfA ist kein Trick – sie ist gesetzlich vorgesehen, um Investitionen in den Wohnungsbau zu fördern. Als Angestellter mit hohem Steuersatz ist sie dein mächtigstes Werkzeug, um deine effektive Rendite deutlich zu steigern. In Kombination mit Zinsabzug und anderen Werbungskosten beteiligt sich das Finanzamt jedes Jahr substanziell an deiner Immobilien-Investition.