Erste Immobilie als Angestellter: Der komplette Leitfaden für 2025

Als Angestellter hast du einen entscheidenden Vorteil: ein regelmäßiges, nachweisbares Einkommen. Banken lieben das – und deshalb bist du in einer besseren Position als viele Selbstständige, wenn es darum geht, eine Immobilie zu finanzieren, oft sogar ohne Eigenkapital.

Warum jetzt der richtige Zeitpunkt ist

Die Immobilienpreise haben sich in vielen Regionen stabilisiert, die Zinsen sind zwar gestiegen – aber damit auch die Mieten. Wer jetzt kauft, sichert sich langfristig eine Immobilie mit steigenden Mieteinnahmen.

Schritt 1: Finanzielle Situation analysieren

Bevor du kaufst, musst du wissen, was du dir leisten kannst:

• Monatliches Nettoeinkommen: Basis für die Finanzierbarkeit
• Laufende Verbindlichkeiten: Kredite, Leasing etc.
• Steuersatz: Je höher, desto mehr sparst du

Schritt 2: Die richtige Immobilie finden

Nicht jede Wohnung ist eine gute Kapitalanlage. Achte auf:

• Bruttomietrendite > 4% (Jahresmiete / Kaufpreis)
• Bereits vermietet – kein Leerstandsrisiko von Anfang an
• Gute Lage mit stabilem Mietmarkt
• Solide Substanz – größere Renovierungen belasten die Rendite

Schritt 3: Finanzierung sichern

Die Vollfinanzierung (ohne Eigenkapital) ist möglich, wenn dein Einkommen ausreichend und stabil ist, das Objekt eine positive Rendite aufweist und du eine gute Bonität hast.

Typische Konditionen: 3–4% Zinssatz, 1–2% Tilgung. Die monatliche Rate wird oft komplett durch Mieteinnahmen gedeckt.

Schritt 4: Steuerliche Optimierung

Als Vermieter kannst du absetzen:

• AfA (2%): Abschreibung auf den Gebäudeanteil
• Darlehenszinsen: Komplett als Werbungskosten
• Verwaltungskosten, Versicherungen, Reparaturen

Fazit

Die erste Immobilie als Angestellter ist machbarer als du denkst. Mit dem richtigen Objekt, einer soliden Finanzierung und einem erfahrenen Berater kannst du innerhalb weniger Monate Eigentümer werden.