Immobilien kaufen ohne Eigenkapital – wie das wirklich funktioniert

„Ohne Eigenkapital eine Immobilie kaufen?" – Das klingt für viele unrealistisch. Aber für Angestellte mit stabilem Einkommen ist es Realität.

Was bedeutet Vollfinanzierung?

Bei einer Vollfinanzierung übernimmt die Bank 100% des Kaufpreises. In manchen Fällen sogar die Kaufnebenkosten – das nennt sich 110%-Finanzierung.

Wann macht die Bank mit?

Die Bank prüft folgende Kriterien:

Einkommen:

• Festes, unbefristetes Arbeitsverhältnis
• Monatliches Nettoeinkommen mindestens das 3–4-fache der monatlichen Rate
• Keine belastenden laufenden Schulden

Objekt:

• Gute Lage mit stabiler Nachfrage
• Bereits vermietet (kein Leerstand)
• Kaufpreis entspricht dem Marktwert
• Mieteinnahmen decken 80–90% der Rate

Bonität:

• Schufa ohne negative Einträge
• Mindestens 6 Monate, besser 2 Jahre in der aktuellen Stelle

Nebenkosten beachten

Die Kaufnebenkosten (7–12% des Kaufpreises) musst du oft selbst aufbringen:

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5–6,5%
• Notar: ca. 1,5–2%
• Grundbuch: ca. 0,5%

Bei 200.000 € Kaufpreis also 14.000–24.000 €.

Fazit

Vollfinanzierung ist möglich und sinnvoll – wenn das Objekt stimmt. Mit stabilem Einkommen, geprüftem Objekt und dem richtigen Berater ist der Einstieg machbarer als gedacht.