Rendite bei Immobilien berechnen: Brutto, Netto & Eigenkapitalrendite einfach erklärt

Bevor du eine Immobilie als Kapitalanlage kaufst, musst du eine Frage beantworten können: Lohnt sich das überhaupt? Die Antwort steckt in der Rendite – aber nicht alle Renditekennzahlen sagen dasselbe aus.

Die drei wichtigsten Renditekennzahlen

1. Bruttomietrendite

Die einfachste Kennzahl – und die am häufigsten verwendete (und missbrauchte).

Formel: Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100 Beispiel: Kaufpreis 200.000 €, Monatsmiete 700 € (Jahresmiete 8.400 €)

Bruttomietrendite = 8.400 ÷ 200.000 × 100 = 4,2%

Diese Zahl klingt gut – aber sie ignoriert alle Kosten.

2. Nettomietrendite

Realistischer, weil Kaufnebenkosten und laufende Kosten eingerechnet werden.

Formel: (Jahresmiete − laufende Kosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100 Laufende Kosten (nicht auf Mieter umlegbar): Instandhaltungsrücklage ca. 1–1,5 €/m² pro Monat, Verwaltungskosten ca. 25–35 € pro Monat, Versicherungen, nicht umlagefähige Betriebskosten. Kaufnebenkosten in Deutschland: 7–12% des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklerprovision). Rechenbeispiel:

• Kaufpreis: 200.000 €
• Nebenkosten (10%): 20.000 €
• Gesamtinvestition: 220.000 €
• Jahresmiete: 8.400 €
• Laufende Kosten: 1.800 € / Jahr
• Nettomietrendite = 6.600 ÷ 220.000 × 100 = 3,0%

Ein deutlicher Unterschied zur Bruttomietrendite.

3. Eigenkapitalrendite – die wichtigste Zahl

Die Eigenkapitalrendite zeigt dir, wie effizient dein eingesetztes Kapital arbeitet. Hier kommt der Hebel-Effekt ins Spiel.

Formel: Jährlicher Cashflow ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100 Beispiel mit Vollfinanzierung:

• Eigenkapital eingesetzt: 20.000 € (nur Nebenkosten)
• Jährlicher Cashflow nach Rate und Kosten: 0 € (Miete deckt Rate exakt)
• Wertsteigerung der Immobilie (2% p.a.): 4.000 €
• Effektive Eigenkapitalrendite auf 20.000 €: 20%

Das ist der Grund, warum Immobilien trotz vergleichsweise niedriger Mietrenditen so attraktiv sind: Durch Fremdkapitaleinsatz multiplizierst du deine Eigenkapitalrendite erheblich.

Welche Rendite ist realistisch?

In Metropolen zahlst du Premiumpreise mit niedrigen Renditen. In wachsenden Mittelstädten wie Kassel findest du deutlich bessere Zahlen – bei stabiler Nachfrage.

Der Cashflow-Check: Läuft die Immobilie sich selbst?

Berechne monatlich:

+ Kaltmiete − Kreditrate (Zins + Tilgung) − Hausverwaltung − Instandhaltungsrücklage = monatlicher Cashflow

Ziel: Cashflow ≥ 0 €, besser positiv. Bei Vollfinanzierung ist ein leicht negativer Cashflow (−50 bis −100 €/Monat) oft vertretbar, wenn die steuerlichen Vorteile dies überkompensieren.

Steuern verbessern die reale Rendite erheblich

Was viele vergessen: Die steuerliche Rendite kommt noch on top. Als Angestellter mit 35–42% Steuersatz bekommst du durch AfA und Zinsabzug effektiv einen Teil der Investitionskosten vom Finanzamt zurück. Das verbessert deine reale Nettomietrendite um 0,5–1,5 Prozentpunkte.

Fazit

Die Bruttomietrendite ist ein erster Orientierungspunkt. Entscheidend sind Nettomietrendite und – vor allem – die Eigenkapitalrendite. Wer mit Bankfinanzierung investiert, kann auf sein eingesetztes Kapital zweistellige Renditen erzielen. Das macht Immobilien zur effizientesten Anlageform für Angestellte mit stabilem Einkommen.